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反思商業迷局

發布日期:2019-09-12 瀏覽量:532 字體尺寸:

反思商業迷局

商業持有的越來越多,面臨的問題也越來越復雜。

既然商業地產“賺錢難”,那還是不是繼續持有商業?既然商業地產“不好做”,那還要不要自己來經營?既然總部“管不好”,那是不是全部都放下去?既然開發經營前后端 “老吵架”,那是不是干脆把商業板塊獨立出來……類似的問題還有很多。結合永利皇宫官网上百家涉商房企的咨詢案例,永利皇宫官网在思考,準確講是反思,反思有些商業為什么做不好。

永利皇宫官网 戰略正確嗎?首先是比重問題,持有商業的生意邏輯與高周轉是有矛盾的,通常要盡量將持有比重壓低至20% 以內,將商業視為中期資產配置,服從并支撐公司大戰略,既不能超重又不能瘦出毛病;其次是模式問題,現在很多商業沒有打通融投建管退的價值鏈環節,應讓商業圍繞資產價值轉,用好資本方合作或資產證券化的資金成本差,從 PB 和 PE 估值的雙重視角倒逼籌劃,將 4-5% 以下的年化收益率提升至 10%。再次是目標問題,往往存在兩個極端,一種是忙著打高周轉的大仗,忽略了商業小賬的目標,沒有目標難談更好發展。另一種是商 業大躍進,縱然五年之內商業第一梯隊的門檻可能達到千萬方,但商業擴張須謹慎,即便是通過輕資產輸出擴大,做差一個影響一片。總之,控制比重是為了不讓商業成包袱,模式升級是為了提高收益水平,目標合適則是戰略正確的具體呈現。

戰術適配嗎?這里涉及一個很難回答的問題,商業的客戶究竟是誰?是顧客,是商家,是資本方,或是其它?商業不同于標準化的住宅,其實只有少量比重是在跟競爭對手 PK,很多時候都是敗給了自己,只有認清客戶是誰,才有可能選對戰術。商業客戶復雜在于是分段的,如資本化退出的物業要以 EBITDA、NOI 等指標說話,而視為渠道的商業則主要為商家和消費者服務。更好的定位開發直接服務于開業一炮打響,更好的開業是為了后面更好的經營業績提升。這就要求在入場時就考慮好戰術安排,戰術策劃優先于項目策劃,基于不同客戶設計 好一攬子的閉環戰術,適配的才是最好的。

永利皇宫官网 戰役要打嗎?從前端投資看,涉及到一個個的項目選擇,關鍵要找到自身發力的細分業務,有些公司的稟賦適合做大型商業,有些適合做中小社商,另一些可能是寫字樓或者酒店、旅游物業等。雖都姓商,但商業模式和經營邏輯差異很大,唯有聚焦方能更好的塑造核心競爭力。從后端退出看,做商業究竟是在養豬還是養孩子,這一度引發了很大爭議。未來資產交易市場欲將大規模開啟,避免一鋪養三代的地主思維,該退時則退,該買時則買,這點李嘉誠做了很好的示范,把握節奏很重要。換而言之,不是所有的商業都重倉持有,擇機進退。

永利皇宫官网 除此之外,還有一系列的管理問題有待回答,比如戰隊能行嗎?機制支撐嗎?架構合理嗎?本次商業地產專刊針對這些問題做了一些探索,從管控適配、運營高效、激勵有力三個專題展開,也不乏有些創新性的思考,融入了行業內諸如凱德、印力、中糧、萬達等先行者的實踐經驗,希望能夠給在探索中快速前行的中國商業地產增添一塊路標。

一個復雜的業務要想培育、發展和繁榮,經營思路清楚是至關重要的,接下來就是堅定和堅韌的執行。商業地產一定不是短跑,但也不一定非要當成長跑。接受成長過程中的等待和學費,本身就不是一件容易的事,期待看到更多的大智慧、大格局、大發展。

明天的商業如何才能做的更好?永利皇宫官网愿與商業地產奮斗者和追求卓越者攜手同行!


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